Selbstvermarktung oder doch mit Makler?

So holen Sie das meiste für sich raus
Jetzt Immobilie verkaufen

Immobilie verkaufen – eine Herausforderung für Privatanleger

Immobilien wurden im 21. Jahrhundert zum Gold der Anleger und erfreuen sich höchster Beliebtheit bei Eigentümern, Grundbesitzern sowie Menschen, die ihr Erspartes perspektivisch und ertragreich anlegen wollen. Sowohl der Kauf wie auch der Verkauf einer Immobilie sind entscheidende und kostspielige Vorgänge, die wohl überlegt und gut überdacht sein müssen. In diesem Beitrag sollen die verschiedenen Aspekte der Vermarktung und des Verkaufs einer Immobilie betrachtet und die eigenen Möglichkeiten als Privatanleger oder Privatkäufer erörtert werden.

 

Die Wertermittlung einer Immobilie

Die grundlegende Voraussetzung für den Verkauf einer Immobilie ist die Ermittlung ihres Wertes. Als längerer Eigentümer eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung, eines Hauses, einer Handelsimmobilie, eines Hotels oder sonstigen Grundeigentums ist der aktuelle Zeitwert im Allgemeinen nicht bekannt. Immobilienpreise variieren ständig und sind teils sehr volatil, sodass bereits ein nach zehn Jahren bezahlter Preis vollkommen veraltet sein kann. Mit einer sogenannten Immobilienbewertung können Experten objektiv, neutral sowie unabhängig vom subjektiven Geschmack und Urteil nach methodischen Kriterien herausfinden, wie hoch der derzeitige realistische Marktwert ist. Dabei sind eine längere Berufserfahrung, eine breite Kenntnis des Immobilienmarktes sowie eine eingehende Spezialisierung notwendig, Immobilien professionell beurteilen zu können. Einige Webseiten bieten kostenlose automatisierte Immobilienbewertungen online an, jedoch führen diese Berechnungen häufig zu sehr unpräzisen Ergebnissen, da ein Algorithmus nur schwer verschiedenste individuelle Aspekte beurteilen kann. Ein erfahrener Immobilienmakler, der den örtlichen Immobilienmarkt kennt und eventuell seit einigen Jahren seinen Beruf ausübt, kann Immobilien mit objektiv und spezialisiert betrachten und dadurch einen abgewogenen und gut durchdachten Verkehrswert benennen.

Der realistische Verkehrswert des Eigentums

Der Verkehrs- oder Marktwert bezeichnet den Preis, welcher derzeit für eine Immobilie auf dem Immobilienmarkt bezahlt werden könnte. Immobilienmakler und -experten beurteilen – ähnlich wie gesetzliche Wertermittlungsverfahren – Grundeigentum in der Regel anhand des Ertrags- oder Vergleichswert einer Immobilie. Dabei orientiert sich der Verkehrswert an der Lage des Immobilienmarkts vor Ort. Der aus der Wertermittlung resultierende Marktwert bietet dem Verkäufer ein realistisches Bild des potenziellen Verkaufspreises. Mit einem passenden Preis kann innerhalb kurzer Zeit ein hoher Verkaufserlös erzielt werden. Dabei ist es wichtig, den goldenen Mittelweg zwischen einem zu niedrigen Verkaufspreis und schnellstem Verkauf sowie einem zu hohen Immobilienwert und jahrelangem Warten auf einen Käufer zu finden.

Der passende Zeitpunkt einer Immobilienbewertung

Vor dem Verkauf einer Immobilie ist es ratsam, eine Immobilienbewertung durchzuführen bzw. von Experten erstellen zu lassen. Ein geplanter Verkauf wirkt umso seriöser und bietet eine hohe Sicherheit sowie Vertrauenswürdigkeit für den Käufer, wenn der Wert des Eigentums professionell ermittelt wurde. Außerdem erhöhen professionelle Referenzen des beurteilenden Immobilienexperten die Glaubwürdigkeit und verbessern ein souveränes Auftreten im Zusammenhang mit dem gewünschten Verkaufspreis. Ein realistischer und objektiv begründeter Marktwert begrenzt das berüchtigte Handeln seitens potenzieller Käufer in einem engen und sehr abgegrenzten Rahmen und ermöglicht dem Verkäufer einen realistischen, fairen und ertragreichen Gesamterlös.

In einigen anderen Situationen ist eine Immobilienbewertung ebenfalls hilfreich, sinnvoll oder sogar unerlässlich. Dazu zählen unter anderem Diskussionen oder Gespräche mit Banken oder dem Finanzamt, Erbfälle, eine Scheidung oder eine Beleihung. Auch vor einer Vermietung kann eine objektive Preisbewertung zielführend sein, um einen einspruchsfreien und rechtssicheren Mietpreis festlegen zu können.

Wertbeeinflussende Faktoren einer Immobilie

Die Lage der Immobilie ist einer der wichtigsten Eigenschaften für die Beurteilung ihres Verkaufswertes. Abhängig von der Stadt, der Nachbarschaft, der Infrastruktur, den Arbeitsmöglichkeiten und nicht zuletzt vom kulturellen Wert der Region werden ähnliche Immobilien äußerst unterschiedlich bewertet. Zahlreiche andere Faktoren wie die Lärmbelästigung und die Luftverschmutzung sind ebenfalls ausschlaggebend für den Marktwert, der objektiv vom genauen Standort der Immobilie beurteilt wird und lokale Marktentwicklungen ebenfalls miteinbezieht.

Wertbeeinflussende Faktoren einer Immobilie

Die Lage der Immobilie ist einer der wichtigsten Eigenschaften für die Beurteilung ihres Verkaufswertes. Abhängig von der Stadt, der Nachbarschaft, der Infrastruktur, den Arbeitsmöglichkeiten und nicht zuletzt vom kulturellen Wert der Region werden ähnliche Immobilien äußerst unterschiedlich bewertet. Zahlreiche andere Faktoren wie die Lärmbelästigung und die Luftverschmutzung sind ebenfalls ausschlaggebend für den Marktwert, der objektiv vom genauen Standort der Immobilie beurteilt wird und lokale Marktentwicklungen ebenfalls miteinbezieht.

Das Baujahr und die Fläche des Grundeigentums spielen eine große Rolle bei dessen preislicher Einschätzung. Ein Neubau, der aktuelle Bauleitlinien wie beste Wärmedämmung oder eine hohe Energieeffizienz vorweisen kann, wird grundsätzlich einen höheren Verkaufspreis als ein unsanierter Altbau erzielen. Dennoch kann es sein, dass umfangreich renovierte und gut gepflegte Altbauten in guter Lage über höhere Marktpreise als vergleichbare Neubauimmobilien verfügen.

Die Ausstattung sowie der Zustand einer Immobilie sind ebenso maßgeblich für die Einschätzung des objektiven Verkehrswerts. Besonders die Begutachtung der Bausubstanz kann oftmals nur von erfahrenen Experten durchgeführt werden. Der Zustand und die Art der Heizungsanlage, der Fenster und Türen sowie der grundsätzlichen Wärmedämmung resultiert in höheren oder niedrigen zukünftigen monatlichen Kosten und ist somit äußerst wichtig für interessierte Käufer. Umfassende Sanierungen am Haus müssen ebenso wie Renovierungen der Sanitärbereiche oder Anbauten von besonderen Ausstattungen wie beispielsweise eine Dachterrasse oder eine Sauna berücksichtigt werden.

Der Typ des Grundstücks oder der Immobilie beeinflusst den Verkehrswert stark. Für ein frei stehendes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung im Wohnblock gelten unterschiedliche Marktpreise, die aber bereits bei geringsten Unterschieden des Immobilientyps stark variieren können. Wird ein Vergleichswert zu anderem verkauften Eigentum herangezogen, sollte eine Präzisierung auf den gleichen Gebäudetyp vorgenommen werden. Beispielsweise können bereits die Anzahl der Stockwerke oder ein Keller bzw. Dachboden den Preis maßgeblich verändern. Bei Grundstücken beeinflussen besonders die Größe, aber auch deren Ausrichtung und rechtliche sowie bauliche Vorschriften den Marktwert stark.

Die lokale Lage des Immobilienmarktes muss unbedingt in die Wertbeurteilung einfließen. Eine hohe Nachfrage an Eigentumswohnungen wie beispielsweise in den Innenstädten großer deutscher Städte verändert den Verkehrswert einer Immobilie nachhaltig. Für eine realistische Beurteilung dieses Faktors sind umfassende Marktkenntnisse notwendig, über die in der Regel lediglich Experten verfügen. Aktuelle Preisentwicklungen, mit denen lokale Immobilienmakler täglich arbeiten, beeinflussen ebenfalls das Marktwertgeschehen des lokalen Immobiliengeschehens.

Unser Versprechen:

Wir verkaufen Ihre Immobilie in 3 Monaten!

Kundenzufriedenheit steht für uns an erster Stelle

01

Sie beauftragen uns

Sobald Sie uns beauftragt haben, beginnen wir mit der Vorbereitung zur Vermarktung.

02

Professionelle Vermarktung

Wir beginnen mit unserem Vermarktungspaket Premium und und die 3-Monats-Garantie beginnt.

03

Verkauf oder 3-Monats-Garantie

Sollte es uns wieder erwarten nicht gelingen im Vermarktungszeitraum zu verkaufen, so haben Sie die Wahl. Sie können den Vertrag problemlos auflösen oder Sie erhalten unser Vermarktungspaket Premium Plus vollkommen kostenlos.

Die Wertermittlung eines Immobilienmaklers

Nach der Sammlung aller Informationen und Daten über die betreffende Immobilie samt Baujahr, Energieausweis, Lage, Größe sowie Ausstattung muss das Objekt vor Ort vom Immobilienexperten begutachtet werden. Dabei werden objektiv alle wesentlichen Merkmale und Faktoren festgestellt und der jeweilige Zustand der Immobilie beurteilt sowie protokolliert. Nun nimmt der Immobilienexperte eine Marktanalyse vor, bei der alle bisher gesammelten Objektdaten mit bereits existierenden Immobilien-Datenbanken abgeglichen werden. Nicht öffentlich einsehbare Kaufpreissammlungen, Marktberichte und Marktforschungsdaten bilden dafür die Grundlage. Mithilfe von Vergleichswertverfahren mit mindestens zehn anderen Immobilien wird abschließend ein Mittelwert gebildet, der die Grundlage für die Marktwertermittlung darstellt. Nach dem Abgleich mit einer geprüften Immobiliensoftware steht ein fundiert begründeter Verkehrswertbericht, der zum Nachweis und zur Präsentation bei Kaufinteressenten verwendet werden darf.

Vorbereitung des Verkaufs und professionelle Präsentation der Immobilie

Nach einer objektiven und professionellen Immobilienbewertung, die verschiedenste Faktoren berücksichtigt und die wichtigsten Grundlage des Verkaufs einer Immobilie darstellt, muss der zu verkaufende Besitz optimal präsentiert werden. Zunächst müssen alle wichtigen Unterlagen, welche die Immobilie beschreiben, gesammelt werden; dazu zählen der Grundriss, ein Grundbuchauszug, Quadratmeterberechnungen sowie der Energieausweis der Immobilie. Ein weiterer, nicht zu vernachlässigender Faktor ist die Vorbereitung der Innen- und Außenräume für Besichtigungen. Penible Ordnung sowie optische Perfektion können ausschlaggebend für einen erfolgreichen Verkauf sein. Die investierte Zeit, die in die Präparation der Immobilie für Besichtigungen oder für das Streichen der Wände aufgewandt wurde, wird oft in höheren Verkaufserlösen oder zeitnäheren Verkäufen zurückgegeben. Hochwertige Fotos zur passenden Tageszeit sorgen für eine optimale Präsentation online wie offline. Der optimale Tageszeitpunkt zur Besichtigung sollte ebenso gezielt gewählt werden, beispielsweise je nach Tageslicht- oder Sonnenlichteinfall.

Die Vermarktung einer Immobilie

Eine adäquate Präsentation der Immobilie auf dem Markt ist immobilien- und ortsspezifisch zu beurteilen. Je nach den örtlichen Gegebenheiten sollte zu verkaufender Grundbesitz online und/oder regional beworben werden, um eine möglichst breite Zielgruppe für einen potenziellen Kauf anzusprechen. Eventuell lohnt sich eine Werbung in der unmittelbaren Nachbarschaft via Flugblätter oder gezielte Inserate für internationale Anleger, die in Immobilien als Anlage investieren möchten. Wie eine optimale Bewerbung eines bestimmten Real Estate stattfindet, wissen professionelle Immobilienmakler meist am besten aus jahrelanger Erfahrung.

Kommunikation und Allfälliges

Die ständige Erreichbarkeit für potenzielle Käufer über alle Kommunikationswege ist von höchster Wichtigkeit auf dem Immobilienmarkt. Ambitionierte Käufer erhalten normalerweise nach maximal einem Tag, oft bereits nach spätestens einigen Stunden Rückmeldung des Verkäufers mit den gewünschten Informationen. Eine gute und schnelle Kommunikation bedeutet für Immobilieninteressenten eine hohe Vertrauenswürdigkeit und ein seriöses und hohes Interesse an einem zeitnahen Verkauf der Immobilie. Spätestens bei der Besichtigung sollten alle Fragen interessierte Käufer transparent und professionell beantwortet werden können.

Vor- und Nachteile eines Immobilienmaklers

Das Hinzuziehen eines Immobilienmaklers ist selbstverständlich kostspielig und orientiert sich in der Regel prozentual am Marktwert der Immobilie. Auch sollte der Blick bezüglich schwarzen Schafen der Immobilienbranche geschärft werden. Eine Immobilie selbst verkaufen bedeutet somit viel Arbeit, aber zunächst eine erhebliche Kostenersparnis.

Die Vorteile eines Maklers überwiegen jedoch weitgehend. Sogar beim Verdacht der etwas höheren Preisbewertung wegen einer höheren Maklercourtage kann der Verkäufer davon profitieren. Die oben genannten Punkte, beginnend von einer professionellen Wertermittlung über eine adäquate Verkaufsvorbereitung, die optimale Präsentation sowie die stetige Kommunikation können von einem Makler mit langjähriger Erfahrung optimal gelöst werden.

Immobilien mit LHI vermarkten – Lüneburger Heide Immobilien

Eine Vermarktung von Immobilien von der LHI entspricht jeglichen professionellen Kriterien. Die Grundlage eines Verkaufs ist die realistische Ermittlung eines korrekten und ambitionierten Verkehrswerts. Im schlimmsten Fall würde bei der Ausrufung von irrealen Mondpreisen eine Immobilie unmittelbar am Markt verbrannt. Um bei potenziellen Käufern Seriosität und Transparenz mit einer Immobilie zu verbinden, sind die Experten der LHI bestens geeignet. Tragen Sie sich in das unten stehende Formular ein, um eine Immobilienbewertung durch geprüfte Experten der LHI zu erhalten.